Administración de Copropietarios

Presente

Valparaíso, 02 de Enero de 2017.-

Estimados Señores:

 Nos ponemos en contacto con ustedes, en referencia a su distinguido Condominio.  Para que consideren a nuestra empresa en la administración de su comunidad.

 

Mi nombre es Yarella Núñez Martínez, representante Legal de ASADEDYCON. Nuestra empresa se orienta a la prestación de servicios de  administración de edificios, es por ello que nos  ponemos a su servicio y le ofrecemos nuestra gestión y el personal idóneo para desempeñar las labores necesarias para tal función,  en particular, me pongo a su disposición como Técnico Superior en Comercio Exterior, Ingeniera y Licenciada en Comercio Internacional, de la Universidad del Mar, además con un continuo perfeccionamiento profesional con cursos de especialización en la Administración de Edificios en Learning Group, entre otros varios cursos como por ejemplo de Estrategias en Tomas de Decisiones en Evaluaciones de Proyectos y Auditorias en la Escuela de Ingeniería de la Pontificia Universidad Católica de Chile.  Personalmente poseo más de 15 años en el manejo de administración y finanzas en las áreas de abastecimiento, proveedores, servicio al cliente y recursos humanos en diversas empresas del rubro marítimo, imprenta y energía.

Para desarrollar todas las actividades propias del área, hemos creado la firma ASADEDYCON, contamos con un equipo multidisciplinario, Contador General, Contador auditor, Asistente Administrativa, Supervisores con experiencia y vocación de servicio.     Además, contamos con asociados en el Aseo Industrial y Corretaje de Propiedades.  Es por eso que estamos en posición de ofrecer nuestros servicios del manejo tanto administrativo como del reclutamiento de personal idóneo para su condominio.

Se adjunta listado de nuestros principales servicios, funciones y obligaciones.

Sería un placer para nosotros trabajar para su distinguido condominio.   Para ello no dude en contactarse conmigo para una entrevista.

Sin otro particular, les saluda cordialmente a Uds.

 

Yarella Núñez Martínez

Fono: +56 9 7214 4078

Mail: yarelanunez@asadedicon.cl

Como administradores de edificios, nuestro personal cuenta con destacada trayectoria profesional y un equipo multidisciplinario, necesario para atender todos los requerimientos; a continuación  procedemos a detallar  los servicios ofrecidos.

En relación a las Inmobiliarias que desarrollan nuevos proyectos comunitarios, nuestra meta es trabajar para la completa conformidad de los nuevos copropietarios. 

A)    Administración: Las áreas de trabajo más importantes de nuestra empresa son:  Gestión Operativa, Gestión de Recursos Humanos, Administración de los recursos financieros. Cada área cuenta con profesionales con experiencia en cada gestión, esto hace que nuestra prestación de servicios sea completa e integral. 

B)      Organización y métodos: La inmobiliaria y eventualmente los futuros copropietarios, tendrán toda la información de la gestión administrativa y el estado financiero del edificio en nuestra página web y en los correos electrónicos proporcionados por los clientes o residentes. Los informes se harán por los periodos que la comunidad estime conveniente. Los avisos por cobros de gastos comunes u otra situación crítica se informarán de inmediato.

C)      El reglamento de Copropiedad y Reglamento Interno por temas: de Convivencia, entre otros.

D)      Nuestra empresa cuenta con una propuesta de reglamento interno que debe ser revisada y corroborada por la comunidad del edificio.

 

A continuación, detallamos desarrollo de nuestros servicios:

·       Gestión Operativa: Resguardo del Reglamento de Copropiedad Inmobiliaria (Ley 19.537).

 

–          Atención personalizada y en terreno

–          Plan de mejoramiento continuo en la prestación de servicios y de la administración de los bienes compartidos del condominio.

–          Supervisión y control estricto del personal y visitas permanentes al edificio.

–          Organización de reuniones o asambleas.

 

·       Gestión de Recursos Humanos:   Administración del Personal.

 

–          Reclutamiento de trabajadores(as) capacitados e idóneos para ocupar los puestos de trabajo que el edificio requiere (aseo, conserje, gasfíter, etc).

–          Manejo de la nómina de trabajadores y sus remuneraciones.

–          Control del trabajo del personal, asistencia y desempeño.

–          Emisión de los documentos pertinentes y resolución de problemas en el área legal (IST, INSPECCIÓN DEL TRABAJO).

 

·         Administración de los recursos financieros:   Manejo, control y cuidado de los recursos económicos o financieros de la comunidad del edificio.

 

–          Nóminas de pago por trabajos realizados y requeridos del edificio.

–          Gestión de los gastos comunes

–          Pago de servicios y proveedores

–          Generación de informes financieros (bancarios, pagos, deudas, etc.)

Requisitos para desempeñarse como Administrador de Edificios y Condominio:

El requisito legal es realizar el curso de Administración de Edificios y Condominio. Lo ideal es tener estudios y experiencias en esta área, además se debe ser muy competente en la
resolución de conflictos y atención de clientes, ya que no sólo son los clientes directos los MIEMBROS DEL COMITÉ, también lo son todos los copropietarios, conocer tanto la Ley de
Copropiedad, Ley del Trabajo y Seguridad Social, Contabilidad, Sanitario, Mantención de Equipos, además de Prevención de Riesgos y otros temas que indiquen los distintos organismos
reguladores.

QUIENES PUEDE SER ADMINISTRADORES

Pueden desempeñar el cargo de administrador tanto personas naturales o jurídicas, estos administrarán con las facultades que disponga el reglamento de copropiedad.
Administrador: la persona natural o jurídica designada por los copropietarios Su NOMBRAMIENTO corresponde a la asamblea de copropietarios. para cumplir labores de
administración del condominio, conforme a la presente ley, a su reglamento y al reglamento de copropiedad. El nombramiento debe constar en el acta de la asamblea en que se adoptó el
acuerdo y reducirse a escritura pública por la persona autorizada para tal efecto o por cualquier miembro del comité de administración. Se debe mantener una copia autorizada en los archivos
que maneje el condominio. La novedad de la ley es que caso que no haya designación de administrador actuará como tal el presidente del comité de administración(art.22).

DURACION EN EL CARGO DE ADMINISTRADOR.

Este cargo dura mientras cuente con la confianza de la asamblea (comunidad).

Respecto de las funciones del administrador estas estarán establecidas en el reglamento de copropiedad y las que la asamblea de copropietarios específicamente le conceda, sin perjuicio que
a falta de disposición sobre la materia en el reglamento de copropiedad y en el silencio de la asamblea, serán funciones del administrador las señaladas en la ley 19.537 y su reglamento.

El Administrador debe:

1. Cuidar los bienes de dominio común.

2. Ejecutar actos de administración y conservación y los de carácter urgente sin recabar previamente acuerdo de la asamblea, sin perjuicio de su posterior ratificación.

3. Cobrar y recaudar los gastos comunes

4. Velar por la observancia de las disposiciones legales y reglamentarias sobre copropiedad inmobiliaria y las del reglamento de copropiedad

5. Representar en juicio, activa y pasivamente, a los copropietarios, con las facultades del inciso primero del artículo 7 del Código de Procedimiento Civil, en las causas concernientes a la
    administración y conservación del condominio, sea que se promuevan con cualquiera de ellos o con tercero.

6. Citar a reunión a la asamblea.

7. Pedir al tribunal competente que aplique los apremios o sanciones que procedan al copropietario u ocupante que infrinja las limitaciones o restricciones que en el uso de su unidad le
    imponen la ley n°19.537, su reglamento y el reglamento de copropiedad.

8. La facultad de efectuar el corte del suministro eléctrico a aquellas unidades que se encuentren en mora en el pago de tres o más cuotas de gastos comunes, si así lo autorizare el reglamento de
    copropiedad y previo acuerdo del Comité de Administración.

9. Representar a la asamblea de copropietarios, con el Presidente del Comité de Administración, en la suscripción de los actos y contratos por los que se enajenen, den arrendamiento o graven
    bienes de dominio común, en los casos en que sea procedente.

10. Certificar la calidad de copropietario hábil, para que los copropietarios puedan asistir a las asambleas, votar en ellas y optar a cargos de representación de la comunidad.

11. Presidir la primera asamblea.

12. Firmar con el presidente del Comité de Administración la consulta por escrito a los copropietarios, en los casos en que tal consulta proceda, y suscribir asimismo con el Presidente del
     Comité de Administración la escritura pública a que debe reducirse el acuerdo correspondiente.

13. Autorizar las copias de las actas de asambleas válidamente celebradas, en que se hayan acordado los gastos comunes, que no lo hayan sido por el Comité de Administración, y firmar los
     avisos de cobro de gastos comunes, para el cobro ejecutivo de estos gastos.

14. Concurrir al Juez de Policía Local para que cite a la asamblea de copropietarios, si no se reúnen los quórums necesarios para sesionar o para adoptar acuerdos (art.

15. Confeccionar presupuestos estimativos de gastos comunes por periodos anticipados, para facilitar su cobro, al término de los cuales deberá hacer el correspondiente ajuste de saldos con
     relación a los efectivamente producidos, si así lo establece el reglamento de copropiedad, debiendo ser aprobados los presupuestos por el Comité de Administración.

16. La facultad de entrar forzadamente a una unidad en caso de emergencia, siempre y cuando el copropietario o quién habite la unidad no sea contactado para que resuelva dicha emergencia.
     Esta situación quedará registrada en el libro de novedades que manejan los conserjes, lo ideal es sea supervisada por un miembro del Comité
     La ley ha dado herramientas más eficaces al administrador para poder ejercer correctamente sus funciones.

1. Rendir cuenta documentada de su gestión en los periodos que se le hayan fijado, o en la medida que la asamblea de copropietarios se la exija y obviamente al término de su administración. Los
    copropietarios tendrán acceso a la documentación. Además, la rendición de cuentas a la asamblea de copropietarios puede serle exigida por el respectivo Juzgado de Policía Local, fijándole un plazo para ello, bajo sanción de multa de una a tres unidades tributaria mensuales.

2. Requerir apertura de cuenta corriente de ahorro, exclusiva del condominio, a nombre de este, sobre la que podrán girar la o las personas que designe a la asamblea de copropietarios.

3. Crear un FONDO COMUN DE RESERVA, que atenderá la reparaciones de los bienes comunes o gastos urgentes o imprevistos, con el porcentaje de recargo sobre los gastos comunes que, en
    sesión extraordinaria, fije la asamblea de copropietarios en sesión extraordinaria, con el producto de las multas e intereses que deben pagar, en su caso, los copropietario, y con los aportes por
    concepto de uso y goce exclusivos de bienes de dominio común.

4. Obligación de llevar un Registro de Copropietarios. La obligación de llevar un registro de los copropietarios del condominio resulta de cierta manera algo lógico si pensamos que es a ellos a
   quienes el administrador citará, consultará por escrito o a quien se notificará la demanda ejecutiva por el cobro de gastos comunes.

5. Convocar a asamblea extraordinaria para que esta se pronuncie por la mantención, modificación o sustitución del reglamento una vez enajenado el 75% de la unidades que formen
   parte de un condominio nuevo.

6. La obligación de efectuar la contratación del seguro de incendio por las unidades que no hayan sido aseguradas por el respectivo copropietario, obrando por cuenta y cargo de éste,
   formulándole el cobro de la prima correspondiente conjuntamente con el de los gastos comunes, indicando su monto en forma desglosada.

7. Poner a disposición del Juez de Policía Local la nómina de los copropietarios con sus domicilios registrados, dentro de quinto día contado desde que sea requerido al efecto, para la citación
   judicial de asambleas de copropietarios, bajo sanción de multa de una a tres unidades tributarias mensuales.

¿Por qué hacer una revisión de las cuentas?

Es importante hacer al menos una vez al año una revisión contable, esto ayuda a sanear pagos de
los copropietarios, pagos a proveedores y sueldos entre otros.
La idea es evitar arrastrar problemas de cobros o pagos.
Hacer conciliación de cuentas ayuda a saber con seguridad cuanto hay a favor de la comunidad y
cuanto es lo que le falta a la comunidad cancelar por algún ítem que quede pendiente. También
es importante revisar siempre si las imposiciones del personal están correctamente declaradas y
pagadas.

Algunas materias a revisar son:

¿Están contabilizados todos los ingresos?
¿Se han depositados todos los ingresos?
¿Se encuentran acreditados todos los egresos con documentación legal?
¿La distribución de los gastos comunes ¿se encuentra correctamente efectuada?
¿Existen deudores morosos?
¿Se han pagado correctamente los sueldos e imposiciones previsionales?
¿Cómo se encuentran los contratos de trabajo?
Existencia de seguros de incendio
Se ha verificado el saldo de la cuenta bancaria
Tiene el condominio una Fondo de Reserva, y cómo ha sido su manejo
Etc. etc

POR LO TANTO HACER UNA AUDITORIA CONTABLE SIEMPRE SERÁ FAVORABLE Y DARÁ LA
TRANQUILIDAD QUE LA COMUNIDAD NECESITA.

La asamblea de copropietarios es el órgano supremo en materia de administración por lo
que todo lo concerniente a la administración del condominio será resuelto por los
copropietarios reunidos en asamblea.

La ley clasifica en 2 tipos de asambleas:

a.1) Las asambleas ordinarias: van a constituir la regla general, deben celebrarse a lo
menos UNA VEZ AL AÑO. En esta oportunidad la administración deberá dar cuenta
documentada de su gestión correspondiente a los último doce meses y puede tratarse en
ellas cualquier punto de interés de la comunidad, salvo aquellas materias que de acuerdo
con la ley sean propias de asambleas extraordinarias.
a.2) Las asambleas extraordinarias: tendrán lugar cada vez que lo exijan las necesidades
del condominio o a petición del Comité de Administración o por copropietarios que
representen a lo menos el quince por ciento de los derechos del condominio y sólo podrán
tratarse aquellos temas que están incluidos en la citación.

Además, hay ciertas materias que la ley dispone en forma IMPERATIVA que sean tratadas
en asambleas extraordinarias; son, en general, las materias de mayor trascendencia en
una comunidad (art.17 inc.5), estas son:
– Modificación del Reglamento de Copropiedad.
– Cambio de destino de las unidades del condominio.
– Constitución de derechos de uso y goce exclusivos de bienes de dominio común a
favor de uno o más copropietarios u otras formas de aprovechamiento de los bienes de
dominio comunes.
– Enajenación o arrendamiento de bienes de dominio común o la constitución de
gravámenes sobre ellos.
– Recontrucción, demolición , rehabilitación o anmpliaciones del condominio.

– Petición a la Dirección de obras Municipales para que se deje sin efecto la
declaración que acogió el condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria, o su
modificación.
– Construcciones en los bienes comunes, alteraciones y cambios de destinos de
dichos bienes, incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo.
– Remoción parcial de los miembros del Comité de Administración.
– Gastos o inversiones extraordinarios que excedan, en un periodo de doce meses,
del equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio.
– Administración conjunta de dos o más condominios de conformidad al artículo 26
estableciendo subadministraciones en un mismo condominio.

Esto sin perjuicio de que la comunidad quiera voluntariamente llamar a una asamblea
extraordinaria para tratar un tema que de acuerdo con la ley no es obligatorio de ella, solo
se visualiza un problema práctico: LOS QUORUMS SON MAS EXIGENTES EN LA
ASAMBLEAS EXTRAORDINARIAS.

El Comité de Administración tiene por primera vez una consagración legal, la ley establece y regula
con mayor precisión la constitución de este órgano, el nombramiento, las atribuciones, normas de
funcionamiento, toda una normativa. Se debe tener presente al hablar del comité de
administración y en general para cualquier cargo que implique cargos de representación de la
asamblea es que para optar a un cargo de esta naturaleza SE DEBE SER COPROPIETARIO HÁBIL.

¿CÓMO SE COMPONE EL COMITÉ DE ADMINISTRACIÓN?

El comité de administración estará compuesto por tres personas a lo menos que tendrán la
representación de la asamblea con todas sus facultades SALVO las materias objeto de asamblea
extraordinaria. Será presidido por el miembro que la asamblea designe o el propio comité de
administración en su defecto.

¿QUIENES COMPONEN EL COMITÉ DE ADMINISTRACIÓN?
La Ley solo faculta a:
– Los Copropietarios o sus Cónyuges como personas naturales o
– El representante legal de persona jurídica que sea propietaria en el condominio.
  Estos son los 2 requisitos para que integren el Comité de Administración.

FUNCIONAMIENTO DEL COMITÉ

Para la validez de las reuniones del comité de administración será necesaria la asistencia de la
mayoría de los copropietarios y los acuerdos serán adoptados por la mitad más uno de los
asistentes.

DURACION EN LAS FUNCIONES DEL COMITÉ DE ADMINISTRACION

El comité durará en funciones el tiempo que la asamblea fije, este plazo no debe ser SUPERIOR A
TRES AÑOS, sin perjuicio de ser reelegido indefinidamente.

ATRIBUCIONES ESPECIALES DEL COMITÉ DE ADMINISTRACIÓN.

La ley establece algunas atribuciones como:

– La ley otorga la facultad de aplicar multas por infracción de normas en la medida que
  estuvieren establecidas en el reglamento de copropiedad.

– El comité está facultado para dictar normas de administración que continuarán vigentes
  mientras la asamblea no las modifique o derogue.
– Mientras se proceda al nombramiento del comité de administración, CUALQUIERA de los
  copropietarios podrá ejecutar por si sólo los actos URGENTES de administración.

CONSIDERACIÓN ANTES DE INTEGRAR EL COMITÉ

Los miembros del Comité de Administración deben tener muy en claro que sus funciones no serán
remuneradas ni canjeadas por los cobros de Gastos Comunes, deben realizar las gestiones
correspondientes a sus cargos y pagar oportunamente sus gastos comunes, ya que los miembros
deben estar siempre habilitados para ejecutar sus funciones.
Recuerden que también el Comité cuenta con la confianza de la asamblea de copropietarios,
quienes pueden exigir el cambio de completo o parcial del comité.

¿Por qué hay que capacitarse?

Es sabido que mientras más capacitados estén los trabajadores, mucho mejor ejecutarán sus
labores y estarán mejor preparados y con la confianza necesaria para enfrentar nuevos desafíos.
Las capacitaciones también ayudan a que los trabajadores se sientan incluidos y más valorados por
toda la comunidad.

Si depositan su confianza en nuestra empresa, nosotros además de todo lo establecido legalmente
y de mutuo acuerdo, nos comprometemos a las siguientes capacitaciones:

– Capacitaciones constantes a los Comité de Administración, sobre las actualizaciones
   legales que rigen a las Copropiedades.
– Capacitaciones constantes al personal de las Comunidades tanto en la Atención de Público
   como en materias de Seguridad y Prevención de Riesgos.

– Capacitaciones para redactar y/o modificar los Reglamentos Internos de Higiene de
   Seguridad y Procedimientos de los distintos Puestos de Trabajos.

LEY 19.838
REPUBLICA DE CHILE
Ministerio de Economía,
Fomento y Reconstrucción

MODIFICA LA LEY Nº 19.537, SOBRE COPROPIEDAD INMOBILIARIA, OTORGANDO FUNCIONES Y ATRIBUCIONES A LOS ADMINISTRADORES EN MATERIA DE PREVENCIÓN
Y SEGURIDAD DE EVACUACIÓN DE GASES.

L E Y Nº 19.838

Teniendo presente que el H. Congreso Nacional ha dado su aprobación al siguiente

PROYECTO DE LEY:

Artículo único.- Introdúcense las siguientes modificaciones en la ley N° 19.537, sobre copropiedad
inmobiliaria:

1. Intercálase, en el inciso primero del artículo 7°, entre las frases “reparaciones de los bienes de dominio común”  y “o a gastos comunes urgentes o imprevistos”,
    la siguiente:  “a la certificación periódica de las instalaciones de gas”.

2. En el artículo 23:

a) Intercálase en el inciso primero, entre las expresiones “tales como cuidar los bienes de dominio común” y “ejecutar los actos de administración
     y conservación y los de carácter urgente sin recabar previamente el acuerdo de la asamblea” reemplazando la coma (,) que sigue por un punto
     y coma(;) lo siguiente: “efectuar los actos necesarios para realizar la certificación de las instalaciones de gas”.

b) Agrégase el siguiente inciso segundo, nuevo, pasando el actual a ser tercero:

    “El administrador o quien haga sus veces está facultado para requerir a la Superintendencia de Electricidad y Combustibles con objeto de
    que dicho organismo fiscalice el cumplimiento de la normativa vigente en materia de gas. El administrador podrá encomendar a cualquier persona o
    entidad autorizada la certificación de las instalaciones de gas de la comunidad, para lo cual deberá notificar por escrito el valor del servicio
    al Comité de Administración, el que tendrá un plazo de diez días hábiles contados desde la notificación para aceptar lo propuesto o presentar una
    alternativa distinta. Si, transcurrido este plazo, no se pronunciare, el administrador procederá a contratar la certificación conforme
    a la propuesta notificada al Comité de Administración. Asimismo, el administrador podrá disponer, previo aviso a dicho Comité, cualquier revisión
    relativa al gas en los bienes de dominio común o en las unidades que forman parte del condominio, cuando sea dispuesta por la autoridad competente.”.

3. Agrégase el siguiente inciso quinto, nuevo, en el artículo 36, pasando el actual quinto a ser
     sexto:

    “Los copropietarios, arrendatarios u ocupantes de las unidades que componen el condominio están obligados a facilitar la expedición de revisiones 
     o certificaciones en el interior de sus unidades, cuando hayan sido dispuestas conforme a la normativa vigente. Si no otorgaren las facilidades
     para efectuarlas, habiendo sido notificados por escrito por el administrador en la dirección que cada uno registre en la administración, 
     serán sancionados conforme a lo dispuesto en el artículo 32.”.

Y por cuanto he tenido a bien aprobarlo y sancionarlo; por tanto promúlguese y llévese a efecto como Ley de la República.

RICARDO LAGOS ESCOBAR
Presidente de la República

JORGE RODRÍGUEZ GROSSI
Ministro de Economía, Fomento y Reconstrucción

JAIME RAVINET DE LA FUENTE
Ministro de Vivienda y Urbanismo

 

 

REPUBLICA DE CHILE

Ministerio de Economía, Fomento y Reconstrucción

MODIFICA LA LEY Nº 19.537, SOBRE COPROPIEDAD INMOBILIARIA, ESTABLECIENDO NORMAS SOBRE ARQUITECTURA Y CONSTRUCCIÓN PARA LA PREVENCIÓN 

Y SEGURIDAD EN MATERIA DE EVACUACIÓN DE GASES

 

L E Y Nº 19.839

Teniendo presente que el H. Congreso Nacional ha dado su aprobación al siguiente

PROYECTO DE LEY:

Artículo único.- Agrégase el siguiente artículo 14 bis, nuevo, en la ley N° 19.537, sobre
copropiedad inmobiliaria:

“Artículo 14 bis.- Las construcciones o transformaciones de arquitectura que afecten el volumen de aire disponible en los espacios utilizables por las personas 
  o en superficies destinadas a la ventilación, como asimismo, las obras que alteren las instalaciones de gas y los conductos colectivos de evacuación de gases,
  sean en bienes de dominio común o en las unidades de los condominios, deberán ser ejecutadas por una persona o entidad autorizada por la Superintendencia
 de Electricidad y Combustibles, con el acuerdo de la asamblea de copropietarios y el permiso de la Dirección de Obras Municipales, cuando corresponda.

  El propietario, arrendatario u ocupante a cualquier título de una unidad sólo podrá efectuar dentro de ésta instalaciones de artefactos a gas, de ventilaciones, 
  de inyectores o extractores que modifiquen el movimiento y circulación de masas de aire, a través de la persona o entidad

  autorizada por la Superintendencia de Electricidad y Combustibles y previa comunicación al administrador o a quien haga sus veces. Si el propietario,
  arrendatario u ocupante a cualquier título de una unidad no cumpliere con lo prevenido en este artículo será sancionado conforme a lo dispuesto en el artículo 32.”.

Y por cuanto he tenido a bien aprobarlo y sancionarlo; por tanto promúlguese y llévese a efecto como Ley de la República.

RICARDO LAGOS ESCOBAR
Presidente de la República

JORGE RODRÍGUEZ GROSSI
Ministro de Economía,Fomento y Reconstrucción

JAIME RAVINET DE LA FUENTE
Ministro de Vivienda y Urbanismo

 

Teniendo presente que el H. Congreso Nacional ha dado su aprobación al siguiente proyecto de ley originado en una moción de las Diputadas señoras Isabel Allende, María Antonieta Saa, de los
señores Diputados Carlos Montes, Patricio Melero, Fernando Meza, Gonzalo Uriarte, René Manuel García y de los entonces Diputados, señora Eliana Caraball, y señores Edgardo Riveros y Juan Pablo
Letelier

Proyecto de ley:

Artículo único.- Introdúcense las siguientes modificaciones en la ley Nº 19.537, sobre Copropiedad Inmobiliaria:

a) Intercálase, en el inciso primero del artículo 8º, entre las expresiones”plan regulador” seguida de un punto (.) y “Los estacionamientos”, la siguiente oración: “No obstante, los condominios de
    viviendas sociales a que se refiere el Título IV de esta ley deberán contar, a lo menos, con un estacionamiento por cada dos unidades destinadas a viviendas.”.

b) Agrégase, en el inciso segundo del artículo 9º, la siguiente oración final: “Lo dispuesto en este inciso no será aplicable tratándose de los condominios de viviendas sociales a que se refiere el
    Título IV de esta ley.”.

c) Agrégase, en el inciso quinto del artículo 17, el siguiente número 11: “11. Programas de autofinanciamiento de los condominios y asociaciones con terceros para estos efectos.”.

d) Intercálase, en el inciso primero del artículo 18, entre las expresiones “administración” seguida de una coma (,) y “con una anticipación”, la frase “o en la Secretaría Municipal cuando se tratare
     de condominios de viviendas sociales”, seguida de una coma (,).

e) Intercálase, en el artículo 21, entre las frases “Comité de Administración compuesto, a lo menos, por tres personas” seguida de una coma (,) y “que tendrá la representación”, la siguiente:
    “salvo que el número de copropietarios fuere inferior”, seguida de una coma (,).

f) Reemplázase, en el artículo 29, la oración “El primer reglamento de copropiedad será dictado por la persona natural o jurídica propietaria del condominio” por la siguiente: “El primer
    reglamento de copropiedad será dictado por la persona natural o jurídica propietaria del condominio, teniendo en consideración las características propias del condominio. Deberá
    contener las menciones específicas para los diferentes aspectos a que se refiere el artículo 28″.

g) Agrégase, en el artículo 33, la siguiente letra d), pasando la actual a ser e): “d) Citar a asamblea de copropietarios a fin de que se proceda a elegir el Comité de Administración en los casos en que
     no lo hubiere. La citación a asamblea se notificará mediante carta certificada, conforme a una nómina que deberá ser puesta a disposición del tribunal por los copropietarios que representen, a
     lo menos, el cinco por ciento de los derechos en el condominio. No obstante, tratándose de condominios de viviendas sociales, el juez podrá disponer que un funcionario del tribunal o de la
     municipalidad respectiva notifique la citación a asamblea mediante la entrega de esta última a cualquier persona adulta que se encontrare en el domicilio del copropietario o a través de su
     fijación en la puerta de ese lugar, conforme a una nómina de copropietarios que deberá ser proporcionada por quien solicitó la citación. Para este efecto, el juez podrá solicitar al Conservador
     de Bienes Raíces competente que complemente dicha nómina respecto de aquellas unidades cuyos dueños no estuvieren identificados, de acuerdo con las inscripciones de dominio vigentes.
     Asimismo, podrá disponer que un funcionario del tribunal o de la municipalidad respectiva se desempeñe como ministro de fe.”.

h) Modifícase el artículo 39 de la siguiente forma:

    1) Intercálase, entre las expresiones “Los condominios de viviendas sociales” y “se regirán”, la frase “no podrán contar con más de 150 unidades de viviendas,”.

    2) Agrégase el siguiente inciso segundo: “Se considerarán condominios de viviendas sociales aquellos conjuntos que estén constituidos mayoritariamente por viviendas sociales.”.

i) Modifícase el artículo 41 de la siguiente forma:

    1) Agréganse, en el inciso segundo, las siguientes letras e), f) y g), nuevas, reemplazando en las letras c) y d), por punto y coma (;) la conjunción “y”; y la coma (,), que la antecede, y el punto final
        (.), respectivamente”, “e) En programas de mantenimiento, mejoramiento y ampliación de las unidades del condominio; f) En apoyo de los programas de autofinanciamiento de los condominios

        a que se refiere el número 11 del artículo 17, y g) En programas de capacitación para los miembros del Comité de Administración y Administradores, relativos a materias propias del ejercicio de tales
        cargos.”.

    2) Agrégase el siguiente inciso tercero: “Asimismo, los condominios de viviendas sociales podrán postular a los programas financiados con recursos fiscales en las mismas condiciones que las
        juntas de vecinos, organizaciones comunitarias, organizaciones deportivas y otras entidades de similar naturaleza.”.

j) Modifícase el artículo 42 de la siguiente forma:

    1) Intercálase, en el inciso primero, entre el vocablo “Los” y la locución “Servicios de Vivienda y Urbanización”, la expresión “Gobiernos Regionales, las Municipalidades y los”.

    2) Suprímese, en el inciso segundo, la frase “no pudiendo exceder el plazo de su desempeño de seis meses, contados desde su designación” seguida de un punto (.) y sustitúyese la coma (,) que la
         antecede por un punto (.).

    3) Intercálase, en el inciso tercero, entre la palabra “del” y la locución “Servicio de Vivienda y Urbanización”, la expresión “Gobierno Regional, de la Municipalidad o del”.

k) Agrégase el siguiente artículo 46 bis: “Artículo 46 bis.- Las actuaciones que deban efectuar los condominios de viviendas sociales en cumplimiento de esta ley estarán exentas del pago de los
     derechos arancelarios que correspondan a los notarios, conservadores de bienes raíces y archiveros. Para tales efectos, la calidad de condominio de viviendas sociales se acreditará
     mediante certificado emitido por la dirección de obras municipales correspondiente. Asimismo, la exigencia de que un notario intervenga en dichas actuaciones se entenderá cumplida si participa
      en ellas, como ministro de fe, el secretario municipal respectivo o el oficial de registro civil competente.”.

     1) Incorpórase el siguiente artículo 46 ter: “Artículo 46 ter.- En los condominios a que se refiere este Título, la municipalidad correspondiente estará obligada a actuar como instancia de
         mediación extrajudicial, conforme a lo establecido en el artículo 35, y a proporcionar su asesoría para la organización de los copropietarios. Para estos efectos, la municipalidad podrá celebrar
         convenios con instituciones públicas o privadas.”.

Disposiciones transitorias

Artículo 1º.- Facúltase a las municipalidades para subdividir los condominios de viviendas sociales, conforme a lo dispuesto en la letra h) del artículo único.

Para tales efectos, los copropietarios que representen el 33% de los derechos en el condominio podrán solicitar a la dirección de obras municipales, dentro del plazo de tres años contado desde
la publicación de esta ley, la subdivisión de los terrenos en los cuales se emplazan los edificios, de las viviendas sociales, de los locales comerciales y de los bienes de dominio común.

El director de obras municipales deberá pronunciarse sobre la procedencia de la solicitud y presentar a los copropietarios una propuesta de subdivisión que deberá constar en un plano.

La propuesta del director de obras municipales se entenderá aprobada cuando obtenga la aceptación por escrito y firmada de los copropietarios que representen a lo menos el 75% de los
derechos en el condominio.

Una vez aprobada por los copropietarios, el director de obras municipales dictará una resolución que disponga la subdivisión del condominio, la cual deberá inscribirse en el Conservador de Bienes
Raíces conjuntamente con el plano respectivo. Los cambios producidos como consecuencia de la división de los bienes del condominio regirán desde la fecha de la inscripción.

Las normas de la ley General de Urbanismo y Construcciones, de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones y de los respectivos instrumentos de planificación territorial no serán
aplicables a las edificaciones y a la división del suelo que se originen a partir de la subdivisión de los condominios que se efectúe en virtud de lo dispuesto en los incisos anteriores.

Las municipalidades, a través de la unidad encargada de la asesoría jurídica, realizarán los trámites que sean necesarios para apoyar a los condominios de viviendas sociales que deseen acogerse a
las disposiciones contenidas en este precepto y para proveer al buen funcionamiento de los mismos.

Artículo 2º.- A contar de la fecha de publicación de esta ley y por el plazo de tres años, los condominios de viviendas sociales estarán exentos del pago de los derechos arancelarios que
correspondan a notarios, conservadores y archiveros, respecto de las actuaciones a que se refiere el artículo 1º transitorio.”.

Habiéndose cumplido con lo establecido en el Nº 1º del Artículo 93 de la Constitución Política de la República y por cuanto he tenido a bien aprobarlo y sancionarlo; por tanto promúlguese y llévese
a efecto como Ley de la República.

Santiago, 2 de febrero de 2007.-
MICHELLE BACHELET JERIA, Presidenta de la República.-
Patricia Poblete Bennett, Ministro de Vivienda y Urbanismo.-
Belisario Velasco Baraona, Ministro del Interior.
Lo que transcribo para su conocimiento.-
Jaime Silva Arancibia, Subsecretario de Vivienda y Urbanismo Subrogante.

Tribunal Constitucional

Proyecto de ley que modifica la Ley de Copropiedad Inmobiliaria para facilitar la organización y administración de los condominios de viviendas sociales, boletín Nº 3804-14 El Secretario del
Tribunal Constitucional, quien suscribe certifica que la Honorable Cámara de Diputados envió el proyecto de ley enunciado en el rubro, aprobado por el Congreso Nacional, a fin de que este
Tribunal ejerciera el control de constitucionalidad y que por sentencia de 18 de enero del año dos mil siete en los autos Rol Nº 700-07-CPR.

Declaró:

1º. Que el Tribunal no se pronuncia sobre las siguientes disposiciones del proyecto remitido por versar sobre materias que no son propias de ley orgánica constitucional:

     – inciso segundo de la letra d) que se agrega al artículo 33 de la ley Nº 19.537 por el artículo único, letra g).

     – inciso tercero que se agrega al artículo 41 de la ley Nº 19.537 por el artículo único, letra i) Nº 2).

     – artículo 46 bis que se agrega a la ley Nº 19.537 por el artículo único, letra k).

2º. Que las siguientes disposiciones del proyecto son constitucionales:

     – inciso primero de la letra d) que se agrega al artículo 33 de la ley Nº 19.537 por el artículo único, letra g).

     – letras e), f) y g) que se agregan al inciso segundo del artículo 41 de la ley Nº 19.537 por el artículo único, letra i) Nº 1).

     – artículo 46 ter que se agrega a la ley N° 19.537 por el artículo único, letra l).

3°. Que las modificaciones que la letra j) del artículo único introduce al artículo 42 de la ley N° 19.537 son constitucionales en el entendido que los copropietarios conservan siempre la facultad
      para designar en los condominios de viviendas sociales a un administrador en el momento que lo estimen conveniente y se cumplan las condiciones legales para ello.

Santiago, 18 de enero de 2007.- Rafael Larraín Cruz, Secretario.

PRINCIPALES FUNCIONES DEL PERSONAL

 

CONTRATADO POR LA COMUNIDAD

Es fundamental determinar todas o la gran mayoría de las funciones a cada cargo, para
que todo el personal pueda realizar todas sus funciones correctamente. Las funciones serán determinadas por el Comité de Copropietarios, el Administrador o por ambos en conjunto, dependiendo de las circunstancias y requerimientos, estas podrán se modificadas.

Hay que recordar que, para las labores de Guardias de Seguridad o actividades similares, deben contar con la credencial del curso OS10, la cual deben siempre portarla a la vista por si llega la autoridad fiscalizadora a realizar inspección. Este curso es obligatorio para todos los trabajadores que deseen desempeñarse en los cargos de Mayordomo, Conserje, Nochero, Rondín, Guardias de Seguridad.
Para todos estos cargos, están las siguientes funciones bases:

– Velar por la seguridad y tranquilidad de los todos habitantes del condominio y sus
instalaciones, según indicaciones entregadas por sus superiores. (Conocer todas las
instalaciones y maquinarias con sus respectivos manuales).

–En ausencia de su jefe directo, coordinar y/o atender con prioridad la acción frente a una emergencia e informando a la brevedad cuando la situación lo justifique. (paro todos los cargos)

–En ausencia de su jefe directo, supervisar el cumplimiento por parte de los ocupantes, trabajadores y visitas del condominio, de las disposiciones legales y del Reglamento de la Copropiedad. (caldera, ascensor, etc.)

–Portar los elementos necesarios, con que se le haya dotado, para cumplir cabalmente su cometido (linterna, radio, silbato, esposas, etc.)

– Asistir y participar de las reuniones de coordinación y/o capacitaciones, que le indiquen. (todos los cargos)

– Efectuar rondas establecidas, por todo el condominio, revisando sus accesos e instalaciones, para prevenir situaciones inseguras que pongan en riesgos a la comunidad.
– Revisar y velar con la periodicidad que se indiquen, todos los equipo y elemento,
que tengan relación con sus deberes, como los materiales e insumos que le sean
suministrados.
– Realizar y asumir, funciones de Portero cuando sea necesario (para todos los
cargos).

A continuación, detallamos, las funciones especificas y generales por cargo:

MAYORDOMO

– Cumplir y supervisar el cumplimiento, por parte de los ocupantes, trabajadores y
visitas del condominio, de las disposiciones del Reglamento de Copropiedad, de la
Ley de Copropiedad y su reglamento, de la legislación laboral, de las disposiciones
sanitarias, del Reglamento Interno de los Trabajadores, del Plan de Emergencia
Ante Siniestro (P.E.S.), de las normas emanadas de la Asamblea de Copropietarios,
del Comité de Administración y de la Administración; de la resoluciones judiciales
pertinentes y cualquier otra disposición legal que involucre a los condominios.
– Coordinar los diferentes tipos de acciones ante cualquier emergencia.

– Mantener al día, al alcance y en perfecto estado la siguiente documentación:

– Registro de teléfonos de emergencia

– Registro al día de propietarios y usuarios de cada unidad o inmueble.
– Documentación laboral y previsional de los trabajadores.

– Libro Novedades
– Libro Sugerencias o Reclamos.
– Libro control de Asistencia de los Trabajadores.
– Reglamento de la Copropiedad.
– Reglamento Interno de los Trabajadores.
– Plan de Emergencia Ante Siniestros (P.E.S.)
– Copia del Expediente Técnico del Condominio.
– Registro de Pagos Comunes.
– Fichas de funcionamiento y mantenimiento de equipos y sistemas del
condominio.

– Controlar el cumplimiento de los turnos de trabajados establecidos.

– Supervisar las condiciones de seguridad del condominio y su entorno.

– Supervisar el buen funcionamiento y los trabajos de mantenimiento y reparación de los
equipos e instalaciones del condominio.

– Repartir los documentos oficiales del condominio y los Avisos de Cobro de los Gastos
Comunes.

– Supervisar el correcto uso y funcionamiento de las áreas y bienes del dominio común.

– Efectuar el pago de anticipos y remuneraciones del personal de la comunidad.

– Controlar las reservas de insumos y materiales necesarios para el cumplimiento de las diferentes labores, para el funcionamiento de equipos, sistemas y su mantenimiento.

– Cobrar Gastos Comunes, dando los recibos correspondientes y colocando a buen
recaudo los valores recibidos.

– Efectuar la toma de lecturas de remarcadores y/o medidores de los servicios comunes que lo requieran.

– Autorizar o rechazar la entrada o salida de materiales, mobiliario o enseres del condominio.

– Recibir cuentas y facturas y entregarlas a la administración.

En resumen, el Mayordomo se encarga de la administración interna de la comunidad, y es “el jefe” de los conserjes, a falta de este cargo, la comunidad debe nombrar a un Conserje jefe para sus tareas propias, por lo tanto, el Comité de Administración con el Administrador deben buscar la solución para realizar este listado de tareas bases propias del cargo.

CONSERJE

– El resguardo y control de accesos al edificio.
– Controlar el buen funcionamiento de los equipos del condominio.

– Recibir la correspondencia.
– Guiar las visitas de las empresas de mantención.
– Registrar a los visitantes y anunciar su llegada.

– Controlar los estacionamientos de visitas (si los hay).
– Controlar las cámaras de vigilancia.

– Aclarar las consultas de los residentes o derivar tales consultas a la administración.
– Registrar los acontecimientos relevantes en el libro de novedades (bitácora).
– Contestar el teléfono de la comunidad.
– Recibir cuentas y facturas (entregarla al Mayordomo o Administración).

– Rescatar en primera instancia a las personas si quedan atrapadas en el ascensor.
– Liderar la evacuación y ayudar a los demás en caso de siniestros.

ASEADOR (LIMPIEZA, MANTENCIÓN)

– Mantener en perfecto estado el aseo y la higiene de todas las áreas comunes.
– El trabajo, según sea el caso, consistirá en barrer, limpiar, ordenar, encerar, sacar brillo, manguerear, regar, sacudir, trapear, extraer, desinfectar, aspirar, pulir,
pintar, etc. (para ejecutar su trabajo, debe seguir las indicaciones de su jefatura y
usar los elementos de seguridad y protección personal como: guantes, mascarilla,
zapatos, etc.).

– Manejar lo relacionado con la basura del condominio: extraer, retirar, embolsar,
cargar y conducirlos al vehículo o área destinado para tal efecto.
– Mantener en perfecta asepsia la sala de almacenamiento, los basureros y los
recintos donde se deposita la basura.

– Deberán guardarse las normas que se impartan para la clasificación de la basura,
que permitirá un posterior reciclaje.

– Realizar con la periodicidad que se indique, todos los equipos y elementos que
guarden relación con su quehacer. Deberá velar por la buena conservación,
correcta aplicación y orden de los implementos, materiales e insumos que le sean
suministrados.

– Informar a su jefe directo de cualquier inconveniente que presenten los sectores
de su actividad, los elementos o aparatos técnicos que estén a su resguardo, como
también la aparición de insectos, roedores, hongos, etc.

TÉCNICO DE MANTENCIÓN

– Mantener en perfecto estado las áreas, equipos y sistemas que se le encomiendan dentro del condominio. Cuando se trate de un Calderero, deberá cumplir con las indicaciones de la reglamentación sanitaria y tener los cursos que se exigen para desarrollar esta función.
– El trabajo, según corresponda, consistirá en revisar, reparar, engrasas, barrer, limpiar, cambiar luminarias, chequear equipos, pintar, regar, etc. (para ejecutar sus tareas, debe hacerlo según las indicaciones de su jefe directo, y debe usar los elementos y protecciones personales como: guantes, mascarilla, zapatos, etc.).

– Examinar permanentemente el estado de los elementos, equipos y sistemas del condominio y determinar cuidados especiales cuando sea necesario, velando por la conservación y correcta aplicación de los implementos, materiales e insumos que le sean suministrados.
– Atender reparaciones menores de gasfitería y electricidad de los sectores comunes.

– Hacer funcionar el grupo electrógeno, las bombas de agua y otros equipos con que cuente el condominio, en las condiciones que haya determinado la empresa proveedora.

– Informar a su jefe directo de cualquier inconveniente que presenten los elementos
o aparatos técnicos que estén a su resguardo.

JARDINERO

– Mantener en perfecto estado el jardín, jardineras, maceteros, elementos vegetales y áreas exteriores del condominio y su contorno.
– El trabajo, según sea el caso, consistirá en cortar el pasto, preparar la tierra, sembrar, plantar abonar, podar, orillar, desmalezar, barrer, regar, desinfectar, fumigar, limpiar, etc. (para ejecutar su trabajo debe seguir las indicaciones de su jefe directo y además debe usar los implementos y elementos de protección personal como: guantes, zapatos, lentes, etc.).